• Alexandra Kurbanova, real estate agent

Покупка новой недвижимости с продажи старой. С чего начать?

Часто сталкиваюсь с тем, что людям нужно продать свою недвижимость, чтобы купить новую. Кто-то называет это обменом. Давайте разберемся как это на самом деле работает.

Сегодня нет такого понятия, как Обмен. Несколько десятилетий назад люди действительно могли обменять, например, 3х комнатную квартиру на две однушки. Но это больше не возможно. В данном случае мы говорим о двух разных сделках - продаже старой и покупке новой недвижимости.


Так что лучше - сначала продать, а потом уже искать, что купить? А если уже нашли, где взять деньги, ведь еще не продали старую недвижимость?


Рассмотрим четыре сценария и поговорим о их плюсах и минусах - смотрите видео или читайте статью.


Хотите получать новые статьи и видео прямо на имейл? Подпишитесь на рассылку.


У вас возникли вопросы? Свяжитесь со мной





Вариант 1. Сначала продаем, потом ищем, что купить.


Обычно такой вариант выбирают люди, которые не уверены, сколько времени им понадобится, чтобы продать старую недвижимость, и сколько точно они за нее получат. Поэтому они предпочитают сначала продать, а потом уже с деньгами в руках искать новую недвижимость.


Плюсы:

1. Вы уже точно знаете, сколько у вас денег на новую покупку.

2. Имея деньги на счету после продажи своей недвижимости, вы будете более интересным потенциальным покупателем, чем тот, кто будет брать ипотеку.


Минусы:

1. После того, как вы продадите свою недвижимость, вам придется куда-то перехать, пока вы не купите новое жилье. Это может означать для вас дополнительные расходы на аренду жилья или хранение ваших вещей.

2. Может случиться так, что когда вы продадите свою недвижимость, на рынке не будет интересных предложений на покупку. Чем дольше вы ищете, тем больше ваших денег съест инфляция, в то время как цены на недвижимость скорее всего продолжат расти. Я уже слышала грустные истории о том, как люди продавали свою недвижимость, но так и не находили новую, и в конечном итоге просто тратили вырученные деньги.


Вариант 2. Сначала начнем продавать, как только у нас появится покупатель, начнем искать новую недвижимость.

Люди, выбирающие такой способ продажи, надеятся быстро найти новую недвижимость и переехать в нее сразу после продажи свое.


Плюсы:

1. Подписав договор о бронировании с покупателем, вы будете чувствовать себя более уверенно, начав поиск, так как знаете, какая сумма скоро будет у вас в кармане, и что скорее всего уже через 2 месяца вы ее получите.


Минусы:

1. После подписания договора о бронировании у вас будет около 2х месяцев до момента, когда вам придется передать свою недвижимость покупателю. Это означает, что если вы не найдете новое жилье немедленно и не начнете его тут же покупать, то вам придется переехать в аренду или куда-то на время поиска и заключения сделки покупки.

2. Бывает, что у людей нет своих средств даже на внесение залога за новую недвижимость, и рассматривая этот сценарий, они надеются использовать залог покупателя своей недвижимости для бронирования нового жилья. Этого ни в коем случае делать нельзя. Право на этот залог у вас появится только, если покупатель нарушит условия договора бронирования, например, откажется от покупки. Иначе залог вы получите вместе со всей суммой за недвижимость в конце сделки.


Вариант 3. Сначала найдем новое жилье, забронируем его, затем продаем старое.

Плюсы:

1. Самая сложная задача всего процесса - это найти то, что бы вы хотели купить. А когда вы найдете, что будете покупать, продать старую недвижимость по правильной цене и с хорошей рекламой это не проблема. Выгода такого сценария, что вы сможете переехать из старого жилья напрямую в новое. Единственное, убедитесь, что вы договор бронирования на новое у вас хотя бы на 3 месяца.

2. Когда вы покупаете и продаете в одно и то же время, вы избегаете разницы в цене продажи и покупки, с которой вы можете столкнутся, если вы будете покупать позже, чем продаете.


Минусы:

1. Если цена вашей старой недвижимости установлена ​​слишком высоко или если рекламы при процессе продажи недостаточно, вам может потребоваться больше времени для ее продажи, а в это время бронь на новую недвижимость может пропасть. Поэтому, крайне важно, иметь правильную стратегию продажи еще до бронирования нового жилья.


Вариант 4. Покупаем новое жилье в кредит, выплачиваем его с продажи предыдущей недвижимости.

Существует вариант взять специальный кредит, по-чешски překlenovací úvěr. Он состоит из двух частей: кредита на 80% стоимости вашей нынешней недвижимости, который вы выплатите с ее продажи, и ипотеки на разницы между суммой кредита и ценой новой недвижимости. Приведу пример: вы продаете квартиру стоимостью 3 млн. крон, чтобы купить квартиру стоимостью 5 млн. крон. Банк вам выдаст 80% от стоимости вашей нынешней недвижимости, т.е. 2.400.000 крон в виде кредита, а остальные 2.600.000 крон он вам выдаст в виде ипотеки. Продав свою недвижимость, вы вернете банку кредит 2.400.000 крон и будете продолжать платить ипотеку 2.600.000 крон.


Плюсы:

1. У вас будут деньги на покупку новой недвижимости, не зависимо от того, как быстро вы продадите свою недвижимость.

2. Чтобы взять этот кредит и ипотеку, вам не нужны свои средства, т.е. не нужно платить 10-20% от стоимости новой недвижимости, как это происходит при обычной ипотеке.


Минусы:

1. Вы должны быть кредитоспособным, т.к. банк будет оценивать – будете ли в состоянии платить ежемесячные взносы за взятую сумму до момента, пока вы не продадите имещуюся недвижимость.

2. В настоящее время только один банк выдает такой вид кредита. Выдаст ли он этот кредит именно вам, должно будет рассматриваться индивидуально.

3. На время пользования этим кредитом, вы будете платить только проценты, но не выплачивать тело ипотеки. Его вы начнете выплачивать, как только рассплатитесь с кредитом, и у вас останется только ипотека.


Тот, кто покупал или продавал недвижимость знает, что покупка или продажа - это само по себе непросто. А когда одно зависит от другого, это делает целый процесс еще более сложным и стрессовым. Поэтому хорошо иметь одного и того же специалиста, который следит за обеими сделками. Тогда есть наибольший шанс того, что целый процесс будет докончен успешно.

Если и вы думаете о продаже недвижимости, чтобы купить новую, свяжитесь со мной, и мы найдем лучший вариант именно для вас.


Mojí kontakty

+420 606 171 876

alexandra.kurbanova@re-max.cz

  • Facebook
  • Instagram
  • LinkedIn
  • YouTube