• Alexandra Kurbanova, real estate agent

Почини и продай: инвестиция в старую недвижимость в Праге

Кто не слышал о легких деньгах, когда покупаем недвижимость в плохом состоянии, ремонтируем и продаем за бОльшую цену?

Шаг первый: найдем и дешево купим недвижимость.

Шаг второй: сделаем ремонт.

Шаг третий: продадим дороже.

Быстро заработанные несколько сотен тысяч чешских крон. Интересно, правда?


Давайте посмотрим, как это работает в Праге.

Хотите получать новые статьи и видео прямо на имейл? Подпишитесь на рассылку.


У вас возникли вопросы? Свяжитесь со мной






Шаг 1: Купим дешево старую недвижимость


Если вы думаете, что любая недвижимость в плохом состоянии автоматически означает выгодную сделку, это не так. Цена на недвижимость зависит не только от ее состояния, но прежде всего от месторасположения. Квартира на Староместской будет стоить больше, чем такая же квартира на Ходове.

На цену также повлияет, спешит продавец с продажей или нет. Представьте себе две похожие квартиры, расположенные на одной улице. Первая продается разводящейся парой, где супруги уже не могут жить под одной крышей и хотят побыстрее продать недвижимость, чтобы разъехаться. А вторая продается тремя братьями, которые унаследовали от родителей единственную квартиру, для них главное продать подороже. В каком случае у вас больше шансов купить недвижимость дешевле? Конечно в первом случае.


Таким образом, цена недвижимости больше зависит от мотивации продавца, а не от состояния недвижимости.


Шаг 2: Сделаем ремонт


Ремонт можно делать самостоятельно или нанять кого-то. Первый вариант обычно дешевле, но более трудоемкий. В обоих случаях вам пригодится чешский язык или же иметь рядом кого-то, кто будет помогать с переводом.

Хорошо бы иметь опыт с ремонтом. Или, по крайней мере, иметь специалиста, которому вы можете доверять, и который будет руководить процессом.

Без опыта, хорошего специалиста и чешского языка ремонт может обернуться очень дорогостоящей и долгой затеей.


Шаг 3: Продадим недвижимость дороже


Наконец-то осталось самое приятное: продать недвижимость и получить прибыль.

Каждый инвестор сам решает, какая чистая прибыль дает ему смысл. Но мало кто возьмется за такой проект, если предполагаемый коэффициент окупаемости инвестиций окажется меньше 10 %. Для расчета этого коэффициента разделим планируемую чистую прибыль на общую сумму расходов и умножим на 100%. Чуть позже покажу вам на примере.


Важно помнить следующее:

  • вам необходимо учесть дополнительные расходы, которые у вас возникнут при продаже недвижимости, например, комиссию агентства недвижимости, в которую входят все расходы по закрытию сделки.

  • Если вы продаете недвижимость в течение 10 лет с момента ее покупки, вам придется заплатить налог на прибыль, который составляет 15 % от чистой выручки.

  • Весь процесс займет в лучшем случае от 4 до 6 месяцев, из них 1,5 месяца, чтобы купить выбранную недвижимость, около месяца на ремонт, еще один месяц на поиск покупателя и до 2 месяцев на закрытие сделки. Если цены на недвижимость повышаются, то время на вашей стороне, если наступит кризис, он может свести вашу прибыль на нет.

Ко мне постоянно обращаются люди, которые хотят купить недвижимость перед ремонтом и заработать на этом.. Когда мы обсуждаем процесс и переходим к реальным цифрам, они понимают что это невыгодно.


Обещанный пример: представим, что вы хотите купить двухкомнатную квартиру. Цена в объявлении 4.370.000 крон. Продавец даст скидку 70 000 крон и вы купите ее за 4,3 млн. Никаких других затрат на закрытие сделки и налогов нет.

Теперь вы нанимаете компанию, чтобы сделать ремонт - ничего особенного, как говориться дешево и сердито: выбросили всю мебель, заменили ковер на линолеум хорошего качества, убрали старые обои из комнат, перекрасили стены, сделали капитальную уборку ванной, кухни и балкона. Такой ремонт бы вам обошелся около 90 000 крон.

Продадите квартиру за 4,8 млн. Комиссия агентству составит около 240 000 крон.


Таким образом, первоначальные инвестиции бы составили 4 300 000, затраты на ремонт 90 000, комиссия агентства 240 000 и налог на прибыль 25 500. Вся сделка заняла бы у вас 6 месяцев и принесла чистую прибыль 144 500 крон. В переводе на коэффициент окупаемости инвестиций это 3%. Ничего особенного, правда?


Так что на данный момент стратегия покупки недвижимости перед ремонтом и ее перепродажа в Праге не очень интересна. Долгосрочные стратегии, такие как покупка и выжидание, дают больше смысла,потому что цены в Праге последние 10 лет постоянно росли.


Если вы задумываетесь об инвестиции в недвижимость в Праге, свяжитесь со мной, и мы вместе выберем наиболее выгодную стратегию инвестирования.


Хотите получать новые статьи и видео прямо на имейл? Подпишитесь на рассылку.


У вас возникли вопросы? Свяжитесь со мной

Mojí kontakty

+420 606 171 876

alexandra.kurbanova@re-max.cz

  • Facebook
  • Instagram
  • LinkedIn
  • YouTube